為幫助辦理了商業(yè)性個人住房貸款繳存的職工減輕還款壓力,2020年11月3日,南昌住房公積金管理中心重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款政策,引發(fā)廣大市民關(guān)注,但“辦理‘商轉(zhuǎn)公’須先籌錢結(jié)清商貸”的規(guī)定,讓不少市民望而卻步。從今年6月15日開始,“商轉(zhuǎn)公”組合貸款業(yè)務正式開通,避免貸款職工再承受自籌資金壓力。據(jù)南昌住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示,截至8月19日,中心已發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款1093筆,合計金額44144.7萬元。

申請“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務有兩種模式

據(jù)了解,目前南昌住房公積金管理中心辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務有兩種模式,分別為“中心墊資模式”和“自籌資金模式”。“中心墊資模式”是指借款申請人向中心申請,通過將住房公積金貸款發(fā)放資金用于全部結(jié)清或償還部分商貸本金的方式,辦理商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款及組合貸款。“自籌資金模式”是指借款申請人向中心申請,通過自行籌措資金先還清商業(yè)貸款,再申請公積金貸款的方式,辦理商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款及組合貸款。

“考慮到職工自籌資金壓力較大,中心與各委托貸款銀行積極協(xié)調(diào),進一步深化系統(tǒng)對接,以工商銀行、建設銀行、招商銀行為試點,針對這三家銀行發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,職工可采用‘中心墊資模式’申請‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務。”南昌住房公積金管理中心信貸科科長羅文春介紹說,近日,在原有工商銀行、建設銀行、招商銀行基礎(chǔ)上,新增了中國銀行、交通銀行、江西銀行、中信銀行、九江銀行、興業(yè)銀行,實行“中心墊資模式”申請“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務。

同時,新增新建區(qū)、南昌縣、進賢縣、安義縣已取得不動產(chǎn)權(quán)證的縣區(qū)住房,可使用“中心墊資模式”申請“商轉(zhuǎn)公”,且可申請“商轉(zhuǎn)公”組合貸。

此外,對非中心委托貸款銀行發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,可采用“自籌資金模式”申請商轉(zhuǎn)公業(yè)務,貸款住房在市城區(qū)及原灣里區(qū)的繳存職工可攜相關(guān)材料至工商銀行、興業(yè)銀行的商轉(zhuǎn)公業(yè)務受理窗口申請,縣區(qū)住房需至縣區(qū)辦事處申請。

好政策為百姓省下不少錢

政策一出臺,市民叫好又叫座。“今年6月,聽說南昌正式推出‘商轉(zhuǎn)公’政策,就提前咨詢了公積金管理中心這邊,今天帶著材料過來辦理了。之前商業(yè)貸款對于我們普通百姓來說,利息比較高,還款壓力挺大,剛才工作人員給我們算了一下,現(xiàn)在商轉(zhuǎn)公后可為我們節(jié)省利息8萬多元。”市民李江說。

李江于2018年3月在昌購房,在銀行申請了住房商業(yè)貸款,貸款金額50萬元,貸款年限20年,商貸利率5.24%,選擇等額本息的還款方式,利息總額為418750元。現(xiàn)申請商轉(zhuǎn)公貸款,公積金貸款利率3.25%,貸款年限縮減為17年,可以節(jié)省8萬多元利息。

“以貸款80萬元,貸款年限為30年為列。按照目前南昌公積金貸款首套房期限5年以上執(zhí)行利率3.25%,部分商業(yè)銀行商業(yè)貸款首套房期限5年以上執(zhí)行利率6.125%計算的話,商業(yè)貸款等額本息還款方式,也就是說每月還款金額相同,均為4860.88元,利息總額為94.99萬元。”8月19日,工商銀行南昌分行經(jīng)理鄒文君給正在咨詢“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務的劉女士算了一筆賬,“辦理‘商轉(zhuǎn)公’組合貸款后,假設你公積金貸款金額為50萬,商業(yè)貸款金額為30萬元。如選擇等額本息還款方式,每月還款金額為3998.86元(其中商貸還款1822.83元,公積金還款2176.03元),利息總額為63.96萬元,相比商業(yè)貸款利息總額少31.03萬元。”鄒經(jīng)理告訴記者,目前工商銀行已辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款共298筆,貸款發(fā)放金額達1.2億元。“商轉(zhuǎn)公”貸款目前多數(shù)客戶選擇中心墊資和組合貸款模式。

“現(xiàn)在中心辦理‘中心墊資模式’的市民比較多,公積金貸款利率低于商業(yè)貸款。商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款之后,能為購房者節(jié)約不少購房成本。”南昌住房公積金管理中心相關(guān)負責人透露。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年11月1日至2021年6月14日,該中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款684筆,合計金額27499.3萬元。6月15日—8月19日,該中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款409筆,合計金額16645.4萬元。

可申請改變還款方式

辦理房貸“商轉(zhuǎn)公”可以選擇縮短還款年限嗎?可以改變還款方式嗎?記者了解到,申請辦理業(yè)務是可以縮短還款年限的,也可以改變還款方式。

據(jù)了解,還房貸的方式有兩種。第一種是等額本金,每個月還的本金是一樣的,但總的還款金額不斷減少。另外一種是等額本息,每個月還款的金額是一樣的,但是前期還的利息比較多,本金比較少,越往后還的利息占比越少,本金占比越多。

“等額本息還款法每月還款額度相同,還款壓力較小,適應收支穩(wěn)定和年輕的家庭;等額本金還款法前期還款額度較大,后期還款壓力小,適應前期還款能力強或者收入會隨著年齡增大而減少的借款人。”建設銀行南昌分行宋經(jīng)理分析說,借款人付完首付款后,手頭資金比較緊張,選擇等額本息壓力小一點。如果付完首付款后,手頭資金比較富裕,而且有穩(wěn)健的投資渠道,收益率比房貸利率高,可以選擇等額本息,且不用考慮提前還款。

無論是等額本息還款法還是等額本金還款法,只要還款能力允許,可申請?zhí)崆斑€款。那么,等額本金和等額本息分別什么時候還款最劃算?

“等額本金20年第5年還,30年第7年還,等額本息20年第6年還,30年第8年還,這種也可以參考。”業(yè)內(nèi)人士表示,提前還貸也有兩種選擇,一種是將還貸的周期縮短,另外一種是將月還款的額度減少,哪種方式更為合適?從房貸的計算原則來看,貸款的時間越長,那么利率就越低,如果想要減少利息,那么可以選擇縮短還貸周期這種提前還貸方式。如果采用等額本息還款,應該在還款周期的前1/3時間之內(nèi),等到還款周期已經(jīng)是過了1/3之后,再提前還房貸,減少的利息也并不多,其實意義并不大。如果采用等額本金還款,應該在還款周期的前1/4時間之內(nèi)。