關(guān)于修訂印發(fā)《江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的通知

各市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，贛江新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和交通局，新余市城市管理局，贛州市城市住房服務(wù)中心：

為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動，我廳組織修訂了《江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

                          江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2024年1月10日

江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

（試行）

第一章  總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合江西省實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆和日常活動等適用本規(guī)則。

第三條 依法登記取得或者通過以下情形取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)；

（二）因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)；

（三）因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第四條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，接受物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）黨組織的指導(dǎo)，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第六條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)落實(shí)屬地管理責(zé)任，會同市、縣（區(qū)）人民政府有關(guān)部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，建立健全黨建引領(lǐng)下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。

居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)依法做好或者依法協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)工作。

市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會有關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第二章  業(yè)主大會籌備

第七條  一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報(bào)告，并按規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)區(qū)域登記證明、建筑規(guī)劃總平面圖、物業(yè)建筑面積清冊、業(yè)主名冊、交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明和物業(yè)管理用房配置證明等資料。

建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，以及未成立業(yè)主大會的原有住宅項(xiàng)目，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報(bào)告。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況指導(dǎo)居（村）民委員會主動發(fā)起成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第八條 劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會成員的辦法。

第九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會的書面報(bào)告或者書面申請后十日內(nèi)，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)是否符合召開首次業(yè)主大會會議的情形。符合的，應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告或者書面申請后六十日內(nèi)組織、協(xié)調(diào)成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。不符合的，應(yīng)當(dāng)告知原因，并及時(shí)在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

第十條  籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位參與籌備組，如建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

第十一條  籌備組中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者推薦時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明進(jìn)入籌備組中業(yè)主代表的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動產(chǎn)登記信息等。街道、社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對籌備組中業(yè)主代表人選的審核把關(guān)。

鼓勵自薦或者推薦業(yè)主中中共黨代表、人大代表、政協(xié)委員和中共黨員參加籌備組。

籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。

第十二條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將初步確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日以上。

公示期間，業(yè)主對所公示籌備組成員有異議的，可以書面向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出異議請求，并提供異議請求的有關(guān)證明材料。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）收到業(yè)主書面異議請求后，應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)解決。如異議成立，籌備組成員調(diào)整后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)再次公示調(diào)整后的籌備組成員名單。公示期滿后，不再受理異議請求。

第十三條  籌備組成員名單公示無異議或者異議已經(jīng)協(xié)調(diào)解決的，籌備組應(yīng)當(dāng)發(fā)布籌備組成立公告。籌備組自公告發(fā)布之日起成立。

籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署“以上內(nèi)容經(jīng)全過程監(jiān)督”字樣后，加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）印章。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對籌備組成員開展籌備相關(guān)培訓(xùn)。

籌備組中業(yè)主代表擬提名為業(yè)主委員會成員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)確定補(bǔ)充人選進(jìn)入。

第十四條  籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、人數(shù)和業(yè)主專有部分面積，統(tǒng)計(jì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

（二）確定召開首次業(yè)主大會會議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

第十五條  籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作規(guī)則：

（一）籌備組會議由籌備組組長召集和主持；

（二）籌備組作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意；

（三）籌備組會議要形成書面記錄，并經(jīng)會議全體參會人員簽字確認(rèn)；

（四）籌備組成員是自然人的，不能委托代理人參加會議；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自公告成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十六條  籌備組組長履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）簽發(fā)籌備組公告；

（三）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面材料上簽字；

（四）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中二分之一以上成員簽字確認(rèn)，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面申請另行指定組長，經(jīng)核查屬實(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。

第十七條 建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會會議給予配合，不得阻擾。

籌備組需要查詢建筑物面積清冊、核實(shí)業(yè)主身份等事項(xiàng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)出具相應(yīng)銜接函件，自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門按照函件載明事項(xiàng)，依法予以協(xié)助。

第十八條  管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含以下事項(xiàng)：

（一）物業(yè)使用、維護(hù)、管理；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)與共同管理權(quán)的行使；

（五）業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)；

（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（七）其他事項(xiàng)。

第十九條  業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（二）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（三）業(yè)主大會會議的表決形式與程序；

（四）業(yè)主委員會的職責(zé)；

（五）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（六）業(yè)主委員會成員的資格、人數(shù)和任期等；

（七）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（八）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（九）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理；

（十二）業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理。

第二十條  因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散。符合第七條規(guī)定的，可以重新申請召開首次業(yè)主大會會議。

第二十一條  業(yè)主大會所需籌備經(jīng)費(fèi)可以根據(jù)實(shí)際情況通過業(yè)主自籌、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)出資等方式籌措，也可以由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門向同級人民政府申請協(xié)調(diào)解決。

第二十二條  首次業(yè)主大會籌備工作結(jié)束后，籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示，并向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

第三章  業(yè)主大會活動

第二十三條  下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十四條  業(yè)主大會會議表決可以采用集體討論、書面征求意見或者線上業(yè)主大會表決平臺進(jìn)行。

首次業(yè)主大會會議的表決票選項(xiàng)應(yīng)當(dāng)明確為同意、反對和棄權(quán)三項(xiàng)，業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定增加同意多數(shù)票意見的表決票選項(xiàng)。

業(yè)主大會會議采取書面方式表決的，會議召集人應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前，印制好表決票，做好表決票印制數(shù)量和編號登記，制作表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表，并按照預(yù)定投票點(diǎn)的數(shù)量制作投票箱，投票箱應(yīng)當(dāng)放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少于三十日。開啟票箱和統(tǒng)票時(shí)，應(yīng)當(dāng)有各不少于二名的業(yè)主代表和居（村）民委員會代表參與現(xiàn)場監(jiān)督。

線上業(yè)主大會表決平臺應(yīng)當(dāng)具備實(shí)名認(rèn)證、表決信息存儲、核驗(yàn)查票等功能。通過線上業(yè)主大會表決平臺召開的業(yè)主大會會議的各類事項(xiàng)表決情況應(yīng)當(dāng)建立電子檔案管理，并提供免費(fèi)查閱服務(wù)。

對無法使用線上業(yè)主大會表決平臺或者書面方式進(jìn)行投票表決的老年人、殘疾人等業(yè)主，籌備組或者業(yè)主委員會等應(yīng)當(dāng)入戶提供幫助。

第二十五條  業(yè)主大會會議因未達(dá)到法定人數(shù)要求無法有效召開的，組織方應(yīng)當(dāng)動員缺席未表決業(yè)主在十五日內(nèi)補(bǔ)充表決。

第二十六條  業(yè)主大會會議采取記名投票方式進(jìn)行表決，不得對未公示的議題進(jìn)行表決。

業(yè)主大會會議有多項(xiàng)議題，業(yè)主僅就部分議題進(jìn)行投票表決，視為進(jìn)行有效投票，納入該議題投票結(jié)果的計(jì)算。同一業(yè)主在投票期限內(nèi)只能行使一次投票權(quán)，投票后不得更改。

第二十七條  業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。被委托人應(yīng)當(dāng)提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權(quán)委托書、委托人不動產(chǎn)權(quán)屬證明的復(fù)印件，按照受委托事項(xiàng)、權(quán)限以及時(shí)限，代表業(yè)主行使權(quán)利。

第二十八條  業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

業(yè)主以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前三日內(nèi)，就需要業(yè)主大會會議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。

第二十九條 提交業(yè)主大會會議表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

業(yè)主大會會議擬表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在表決五個(gè)工作日前書面向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織報(bào)告，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示內(nèi)容應(yīng)包括表決事項(xiàng)、表決形式、表決時(shí)間、投票權(quán)數(shù)計(jì)算規(guī)則等，公示期不少于十五日。公示期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項(xiàng)提出建議和意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)再次進(jìn)行公告。

首次業(yè)主大會會議公示期內(nèi)，業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并作出書面答復(fù)。

第三十條  首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)依次表決：

（一）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（三）表決通過需要首次業(yè)主大會會議議決的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見進(jìn)行相應(yīng)修改后，重新組織表決。

第三十一條  業(yè)主大會會議因故無法按期完成投票的，組織方可以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況，并適當(dāng)延長期限，但延長期限原則上不超過十五日。

第三十二條  業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本幢或者本單元范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十三條  業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

業(yè)主大會定期會議每年至少召開一次，具體內(nèi)容和召開次數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會定期會議召開七日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）業(yè)主委員會工作情況報(bào)告；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況報(bào)告；

（四）利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報(bào)告；

（五）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

第三十四條  有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的其他情形。

第三十五條  業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第三十六條  業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主大會會議時(shí)間、形式、表決事項(xiàng)和表決結(jié)果等內(nèi)容，并存檔。首次業(yè)主大會會議的決定公告應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署“以上決定經(jīng)全過程監(jiān)督”字樣后加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）印章。

第三十七條 業(yè)主大會決定利用共有部分開展經(jīng)營活動的，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。

利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

第三十八條  業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理，共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)入共有資金賬戶。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對共有部分收益收支情況提出書面異議的、業(yè)主大會決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則作出約定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托第三方機(jī)構(gòu)對共有部分收益等共有資金進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在共有部分收益中列支。

第三十九條  業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會的決定，公告應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會印章，公告期不少于十日。

業(yè)主對公告表決結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期內(nèi)向業(yè)主大會組織者提出核查請求，并提交有效線索、相關(guān)證明材料。業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向業(yè)主反饋核查結(jié)果。業(yè)主對核查結(jié)果仍有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)處理。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)確有影響表決結(jié)果問題的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

公告期結(jié)束后十日內(nèi)，業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)將表決情況報(bào)告以及業(yè)主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會歸檔留存，保管期限不少于五年，同時(shí)復(fù)制一份抄送居（村）民委員會。采用線上業(yè)主大會表決平臺的，業(yè)主投票信息保存應(yīng)當(dāng)不少于五年。

第四章  業(yè)主委員會

第四十條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況和業(yè)主委員會履職情況；

（三）制定業(yè)主委員會財(cái)務(wù)、印章、會議等管理制度，并建立相關(guān)檔案；

（四）擬定共有部分經(jīng)營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業(yè)主大會確定；

（五）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主大會確定；

（六）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)；

（七）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（十一）監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的使用；

（十二）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

（十三）按規(guī)定暫停存在負(fù)面清單的業(yè)主委員會成員履行職責(zé)；

（十四）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)及成員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會聘請專職工作人員承擔(dān)日常事務(wù)，明確工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)。

第四十一條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，五人至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年。

業(yè)主委員會成員出缺時(shí)，設(shè)有候補(bǔ)成員的，由候補(bǔ)成員依次遞補(bǔ)。

業(yè)主委員會成員具體數(shù)額、具體任期和候補(bǔ)成員候補(bǔ)程序應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

第四十二條  業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者非自然人業(yè)主授權(quán)的代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀(jì)守法、公正廉潔、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，并提交書面承諾；

（三）具備履行職責(zé)的健康條件、具有一定組織能力和相應(yīng)的時(shí)間；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十三條  業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）業(yè)主自薦或五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦；

（二）業(yè)主大會籌備組推薦；

（三）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織推薦。

街道、社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關(guān)。鼓勵業(yè)主中中共黨代表、人大代表、政協(xié)委員和中共黨員參選業(yè)主委員會成員，提高業(yè)主委員會成員中中共黨員比例。

第四十四條  有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員：

（一）被人民法院納入失信被執(zhí)行人名單的；

（二）在物業(yè)管理活動中，違反相關(guān)法律、法規(guī)受到行政處罰或者被追究刑事責(zé)任的；

（三）本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

（四）拒不遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，或者拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定其他不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員的情形。

第四十五條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持以下材料，按規(guī)定向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等有關(guān)單位備案。

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

因管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。

第四十六條  業(yè)主委員會收到備案通知書后，業(yè)主委員會持業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案通知書向公安機(jī)關(guān)或者公安機(jī)關(guān)許可的印章刻制單位依法申請刻制相關(guān)印章。業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)刻制業(yè)主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。業(yè)主大會印章可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主委員會的請求由物業(yè)所在地居（村）民委員會代為保管。

首屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到備案通知后十五日內(nèi)持業(yè)主大會備案通知書向商業(yè)銀行申請開設(shè)銀行賬戶。

第四十七條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

業(yè)主委員會主任除應(yīng)當(dāng)符合第四十二條規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）具有良好的職業(yè)道德，遵紀(jì)守法；

（三）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。

第四十八條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。會議由主任召集和主持；主任不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的，由副主任召集和主持；副主任仍不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，每名成員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會成員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)決定大額建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用、小區(qū)公共收益支出、公共設(shè)施完善等事項(xiàng)前，應(yīng)當(dāng)主動向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織和居（村）民委員會報(bào)告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議可以邀請街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織代表參加。

業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意，形成書面記錄并經(jīng)參會成員書面簽字確認(rèn)，并告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會，認(rèn)真聽取居（村）民委員會的建議，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期不少于七日。

第四十九條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置和相關(guān)信息服務(wù)平臺上公示下列事項(xiàng)，并將相關(guān)資料存檔：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（四）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況；

（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（六）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（七）業(yè)主委員會成員支付物業(yè)費(fèi)、交存建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等情況；

（八）業(yè)主委員會備案情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定的其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；前款第三項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)公示，公示期不少于三十日；前款第四項(xiàng)至第八項(xiàng)的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

業(yè)主委員會未按照本條規(guī)定進(jìn)行公示的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會限期公示。

第五十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列屬于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專人管理：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）物業(yè)服務(wù)合同及其他專項(xiàng)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料；

（五）業(yè)主委員會備案材料和本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放等其他有關(guān)制度；

（六）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益及工作經(jīng)費(fèi)的收支情況清冊；

（七）業(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財(cái)務(wù)會計(jì)等檔案；

（八）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見；

（九）相關(guān)公示、公告；

（十）業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決資料；

（十一）其他有關(guān)材料。

第五十一條  業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；

（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

（四）明示、暗示物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)費(fèi)；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（八）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

有前款行為的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第五十二條  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第五十三條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會建立業(yè)主委員會成員履職負(fù)面清單，并向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會成員履職負(fù)面清單包括以下內(nèi)容：

（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料或者擅自使用、拒不移交業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同，擅自決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或者業(yè)主委員會共同決定的事項(xiàng)；

（五）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或者將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保；

（六）收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系的其他單位、個(gè)人提供的財(cái)物或者其他利益；

（七）違法收集、泄露業(yè)主信息；

（八）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為；

（九）其他履職負(fù)面清單的行為。

第五十四條  業(yè)主委員會成員以書面形式提出辭職請求、不履行業(yè)主委員會成員職責(zé)、拒不履行業(yè)主義務(wù)或其他情形不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的，經(jīng)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，或者三分之一以上業(yè)主委員會成員聯(lián)名，可以向業(yè)主委員會提出終止業(yè)主委員會部分成員的書面建議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到終止建議之日起三十日內(nèi)提請業(yè)主大會表決。業(yè)主委員會成員存在第五十三條規(guī)定負(fù)面清單情形的，由業(yè)主委員會暫停該成員履行職責(zé)，并在三十日內(nèi)提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會未按時(shí)提請業(yè)主大會表決的，提出終止建議的業(yè)主或者業(yè)主委員會成員可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開業(yè)主大會會議；逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第五十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成員資格終止之日起七日內(nèi)，將有關(guān)情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。資格終止的業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)在終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交由其保管的文件資料及財(cái)物。

業(yè)主大會議事規(guī)則可以對業(yè)主委員會主任、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人離任審計(jì)事項(xiàng)作出約定。

第五十六條 業(yè)主委員會成員資格終止或者被終止后缺員的，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)后仍不足總?cè)藬?shù)的二分之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以參照本規(guī)則首次業(yè)主大會會議籌備組的規(guī)定組建換屆小組，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第五十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在距任期屆滿三個(gè)月前書面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，按照業(yè)主大會議事規(guī)則組建換屆小組，召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會未按期報(bào)告并組建換屆小組的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)發(fā)出換屆通知書，督促其履行職責(zé)。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組建換屆小組的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以參照本規(guī)則首次業(yè)主大會會議籌備組的規(guī)定組建換屆小組。

第五十八條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令移交。有侵占公共財(cái)物、隱匿會計(jì)賬簿等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法調(diào)查、處理。

業(yè)主委員會任期屆滿，換屆未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，或者其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會解散且六個(gè)月內(nèi)未組織換屆的，原業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定單位移交前款資料，由指定單位代為保管。

業(yè)主委員會任期屆滿未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)主大會表決通過或者業(yè)主大會議事規(guī)則有明確授權(quán)約定的，可以以業(yè)主委員會身份在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)布公示公告。

第五十九條  住宅項(xiàng)目有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會臨時(shí)代行本指導(dǎo)規(guī)則第四十條規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但確有困難一年內(nèi)未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第六十條 物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會代表組成，人數(shù)應(yīng)為五至九人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)占全體成員的半數(shù)以上。物業(yè)管理委員會主任、副主任人選由物業(yè)管理委員會成立七日內(nèi)召開會議推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，并符合業(yè)主委員會成員候選人條件。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）黨組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表人選的審核把關(guān)。

物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員資格有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)處理。

物業(yè)管理委員會持街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第六十一條 物業(yè)管理委員會履職期間應(yīng)當(dāng)積極推動成立業(yè)主委員會，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠選舉業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年，期滿仍未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

第五章  指導(dǎo)監(jiān)督

第六十二條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）將核實(shí)情況書面抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門，縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期未改正的，縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理，并記錄信用檔案。

第六十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十四條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違法活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十五條 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主監(jiān)事會或者獨(dú)立監(jiān)事的職責(zé)、任期、成員構(gòu)成、成員選舉或者終止辦法等由業(yè)主大會議事規(guī)則作出約定。

第六章  附則

第六十六條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。

第六十七條 一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，在規(guī)定期限內(nèi)未推選的，表決在前的人計(jì)入有效表決。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

業(yè)主為法人或者其他組織的，采用書面表決的，表決票應(yīng)當(dāng)加蓋公章。

第六十八條 市、縣級人民政府物業(yè)管理主管部門可以根據(jù)本規(guī)則制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的具體細(xì)則和流程、表格等樣本。

第六十九條 本規(guī)則中所稱的“以上”“屆滿”“少于”，包括本數(shù)。

第七十條 本規(guī)則自發(fā)布之日起30日后施行。《江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》（贛建字〔2022〕8號）同時(shí)廢止。