東府辦發(fā)〔2021〕17號

東湖區(qū)人民政府辦公室

關于印發(fā)《東湖區(qū)“彰顯省會擔當 唱響南昌品牌”創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務模式

工作方案》的通知

揚子洲鎮(zhèn)，各街辦、管理處，各有關部門：

《東湖區(qū)“彰顯省會擔當 唱響南昌品牌”創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務模式工作方案》已經(jīng)區(qū)政府2021年第2次區(qū)長辦公會研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

2021年4月23日

東湖區(qū)“彰顯省會擔當 唱響南昌品牌”創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務模式工作方案

開展老舊小區(qū)環(huán)境大提升行動是“彰顯省會擔當 唱響南昌品牌”的重大實踐行動，對提升城市功能與品質、改善人居環(huán)境具有十分重要的意義。根據(jù)《南昌市“彰顯省會擔當 唱響南昌品牌”創(chuàng)新老舊居民區(qū)物業(yè)服務模式工作方案》（洪府廳發(fā)〔2020〕102號）文件精神，為進一步探索建立我區(qū)改造后老舊小區(qū)推行物業(yè)服務新模式，結合我區(qū)實際，制定本方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面深入貫徹落實中央、省、市城市工作會議精神，以關注民生、滿足人民日益增長的美好生活需要為出發(fā)點，堅持以人民為中心，牢固樹立高質量發(fā)展理念，按照“精心規(guī)劃、精心建設、精細管理、精美呈現(xiàn)”的總體要求，著力補短板、強弱項，探索建立老舊居民區(qū)科學合理的長效管理機制，按照“先綜合整治、后提升管理”的步驟，實行“門”內物業(yè)服務、“門”外公共服務，“門內門外”行政管理全覆蓋的老舊居民區(qū)物業(yè)服務新模式，努力改善老舊居民區(qū)環(huán)境和服務品質，提升群眾滿意度和獲得感。（本方案所稱“門”，在封閉式小區(qū)指小區(qū)大門，在開放式小區(qū)指單元樓棟門。）

二、工作目標

按照“改造完成一個，推行推進一個”的原則，今明兩年在全區(qū)各鎮(zhèn)、街道（管理處）已經(jīng)完成老舊居民區(qū)改造的點位，進一步探索推行老舊居民區(qū)物業(yè)服務新模式。

三、基本原則

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地鎮(zhèn)、街道（管理處）的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2.堅持建管并重。在開展老舊居民區(qū)硬件設施改造的同時，各鎮(zhèn)、街道（管理處）要建立健全長效管理機制，引進物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)機構、專業(yè)人員，也可以實行社區(qū)居民委員會指導下的居民自治。

3.堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務和職責。

四、組織架構

（一）領導機構

為確保我區(qū)老舊居民區(qū)物業(yè)服務創(chuàng)新工作取得實效，成立區(qū)老舊居民區(qū)物業(yè)服務創(chuàng)新專項工作領導小組，區(qū)政府分管副區(qū)長任組長，區(qū)房管局主要領導任副組長，區(qū)委組織部、區(qū)房管局、區(qū)城建局、區(qū)城管局、區(qū)財政局、區(qū)民政局、區(qū)市場監(jiān)管局、東湖公安分局、東湖消防救援大隊、東湖交警大隊及各鎮(zhèn)、街道（管理處）分管領導為成員。

領導小組統(tǒng)籌協(xié)調推進我區(qū)老舊居民區(qū)物業(yè)服務模式創(chuàng)新工作，研究解決推進過程中出現(xiàn)的重大問題。領導小組下設辦公室，辦公室設在區(qū)房管局，由區(qū)房管局分管領導兼任辦公室主任，辦公室工作人員從區(qū)委組織部、房管、城建、城管、財政、民政、市場監(jiān)管、公安、消防、交警等相關部門抽調。

（二）職責分工

全區(qū)老舊居民區(qū)物業(yè)服務創(chuàng)新工作要建立健全區(qū)屬相關職能部門、各鎮(zhèn)、街道（管理處）和社區(qū)條塊結合、互相協(xié)作、密切配合、多方聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。

辦公室：負責組織起草、擬訂老舊居民區(qū)物業(yè)服務模式工作方案及相關管理政策；分解目標任務，界定各相關成員單位職責分工；組織推進全區(qū)老舊居民區(qū)物業(yè)服務創(chuàng)新工作；統(tǒng)籌協(xié)調老舊居民區(qū)創(chuàng)新服務模式過程中存在的問題；督促相關單位和屬地鎮(zhèn)、街道（管理處）各司其職、各盡其責，完成各項既定工作任務；負責對老舊居民區(qū)物業(yè)服務模式創(chuàng)新工作進行考核、績效評定，總結經(jīng)驗，根據(jù)工作需要組織召開會議。

區(qū)房管局：負責老舊居民區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作的業(yè)務指導；配合各鎮(zhèn)、街道（管理處）督促承接老舊居民區(qū)項目的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)服務；與相關部門相互配合推進社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建。

區(qū)城建局：負責統(tǒng)籌“門”外的道路養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護、路燈管理、市政管網(wǎng)養(yǎng)護等基礎設施維護管理的公共服務職責，履行職責范圍內的其他相關公共服務及行政管理職責。

區(qū)城管局：負責對接市城管局組織開展社區(qū)環(huán)境綜合整治，組織驗收；統(tǒng)籌“門”外的道路保潔、公廁管理等公共服務職責，將社區(qū)范圍內的公共服務職責下沉至鎮(zhèn)、街道（管理處）、社區(qū)；對物業(yè)服務區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進行檢查、指導和監(jiān)督；加強物業(yè)服務區(qū)域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查；負責對違章搭建、車輛亂停亂放、破壞公共綠化、亂設攤點等行為的查處，履行職責范圍內的其他相關公共服務及行政管理職責。

區(qū)委組織部：負責統(tǒng)籌社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，發(fā)揮黨組織在社區(qū)治理和服務中心的領導核心和“橋梁、紐帶”作用，使黨組織在社區(qū)物業(yè)服務工作中始終把關定向。

區(qū)民政局：負責指導社區(qū)居民委員會依法依規(guī)開展社區(qū)自治活動，配合有關部門推進社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，完善社區(qū)黨組織領導下的“五位一體”議事協(xié)商機制，探索推進居委會成員依法依規(guī)兼任業(yè)主委員會成員，支持、引導業(yè)主委員會成員依法依規(guī)選舉為居委會成員。

區(qū)財政局：負責統(tǒng)籌劃撥公共服務資金；落實安排財政獎勵專項資金，根據(jù)領導小組辦公室的考核結果及時撥付獎勵資金。

區(qū)市場監(jiān)管局：負責對老舊居民區(qū)物業(yè)服務企業(yè)面向居民收取物業(yè)服務費、停車費等收費明碼標價行為的監(jiān)管。

東湖公安分局：負責指導督促物業(yè)服務企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導物業(yè)服務區(qū)域內的安全防范設施建設；查處治安案件、調解各類治安糾紛；加強對保安人員、外來人口和居民禁燃禁放管理；負責查處因養(yǎng)犬引發(fā)的治安管理和犯罪行為，配合有關部門開展養(yǎng)犬管理執(zhí)法工作。

東湖交警大隊：負責指導社區(qū)對開放式老舊居民區(qū)內公共道路劃設停車位；指導社區(qū)或物業(yè)公司對物業(yè)服務區(qū)域內車輛亂停放行為的管理。

東湖消防救援大隊：負責對物業(yè)服務區(qū)域內消防設施維護、消防通道堵塞、電動車違規(guī)充電等消防工作實施監(jiān)督管理。

鎮(zhèn)、街道（管理處）：作為推行老舊居民區(qū)物業(yè)服務新模式的實施主體，應結合社區(qū)管理和“1+5+X”社區(qū)鄰里中心建設，合理劃分物業(yè)服務區(qū)域；負責組織、指導成立業(yè)主大會籌備組，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會有序自治；加強對各類社區(qū)物業(yè)服務主體黨建組織組建、黨員隊伍建設和管理、交叉任職等工作的指導，確保將黨的領導貫穿社區(qū)物業(yè)服務工作的全過程；加強對業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務指導和督促，主動推進業(yè)主委員會成立、選舉、換屆及物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)機構、專業(yè)人員的引進、管理；在業(yè)主委員會產生前，指導社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責；推進社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建；負責配合有關部門開展公共服務承接工作；負責指導社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會協(xié)調日常工作；負責召集聯(lián)席會議，協(xié)調處理轄區(qū)內物業(yè)服務矛盾糾紛等。

社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會：負責推進社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，加強黨對業(yè)主委員會的領導。要協(xié)調推行物業(yè)服務過程中的日常問題，將對物業(yè)服務的指導監(jiān)督納入日常工作范圍；在鎮(zhèn)、街道（管理處）的指導下，開展居民自治；支持、引導業(yè)主委員會成員依法依規(guī)選舉為社區(qū)居民委員會成員；配合相關部門開展公共服務承接工作。

區(qū)生態(tài)環(huán)境、應急管理等有關部門各司其職，履行好相關行政管理和公共服務職責。

五、工作措施

（一）黨建引領社區(qū)物業(yè)服務

全面加強黨的領導，完善社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，充分發(fā)揮黨組織在社區(qū)治理和服務中的領導核心作用和“橋梁、紐帶”作用。

鎮(zhèn)、街道（管理處）黨組織對即將換屆或新成立的業(yè)主委員會，要提前介入、把關定向，依靠業(yè)主黨員、樓棟長、骨干群眾等群體，把握業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表人選和業(yè)主委員會候選人推薦、業(yè)主委員會中黨員比例和業(yè)主委員會主任人選主要環(huán)節(jié)，切實把好人選關，引導提高業(yè)主委員會中黨員所占比例、業(yè)主委員會主任一般由黨員擔任。鼓勵引導機關企事業(yè)單位在職黨員在居住地發(fā)揮作用，參選業(yè)主委員會成員。

建立健全社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居民委員會、居民理事會（民情理事會）、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“五位一體”議事協(xié)調機制，由社區(qū)黨組織負責收集各方議題，定期召集各方代表召開聯(lián)席會議，交流溝通，研究解決居民關注和反映強烈的物業(yè)服務事項和問題形成會議決議，明確責任主體，推動事項落實。

（二）推進社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會與業(yè)主委員會人員交叉任職

支持、引導業(yè)主委員會成員依法依規(guī)選舉為居委會成員。探索推進居委會成員依法依規(guī)兼任業(yè)主委員會成員，依法依規(guī)指導業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)開展工作。

（三）社區(qū)治理與物業(yè)服務工作高度融合

鎮(zhèn)、街道（管理處）應當在社區(qū)范圍內協(xié)調提供物業(yè)管理用房，辦公面積應不低于120平方米；無物業(yè)管理用房的，可以通過環(huán)境綜合整治或社區(qū)鄰里中心建設配建，也可以通過長期租賃、合署辦公的方式解決。

遵循一一對應原則，即一個老舊居民區(qū)屬一個社區(qū)，不得跨社區(qū)。鼓勵提倡一個社區(qū)內的不同老舊居民區(qū)的業(yè)主大會，聘請同一家物業(yè)服務企業(yè)或者相同的專業(yè)機構，以發(fā)揮規(guī)模效應、降低服務成本，鼓勵提倡物業(yè)服務企業(yè)將降低成本所得收益，返還部分用于社區(qū)建設。

（四）社區(qū)居民委員會暫時代行業(yè)主委員會職責

對因客觀原因未能成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應落實社區(qū)準入制度，由社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會依法依規(guī)暫時代行業(yè)主委員會以下職責：

1.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)機構、專業(yè)人員簽訂服務合同；

2.及時了解業(yè)主的意見和建議，代表業(yè)主監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)機構、專業(yè)人員履行服務合同；

3.法律法規(guī)賦予的其他職責。

（五）物業(yè)服務與公共服務、行政管理相結合

老舊居民區(qū)實行“門內物業(yè)服務、門外公共服務，門內門外行政管理全覆蓋”的管理模式：

“門”內的物業(yè)服務契約化，即服務內容、服務標準、服務價格等由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)機構以書面合同形式約定；可以實行綜合服務，也可以選擇如保潔、保安等單項或組合的“菜單式”服務。

“門”外的公共服務集中化，即社區(qū)范圍內的道路保養(yǎng)保潔、綠化養(yǎng)護、路燈管理、公廁管理、市政管網(wǎng)暢通、化糞池疏通等基礎設施公共服務職責和資源下沉至鎮(zhèn)、街道（管理處）、社區(qū)，由鎮(zhèn)、街道（管理處）、社區(qū)統(tǒng)籌整合資源，統(tǒng)一履行公共服務職責。服務經(jīng)費由市城管局統(tǒng)籌，由市區(qū)兩級財政按照“權隨事走、費隨事轉、事費配套”的原則，劃撥給鎮(zhèn)、街道（管理處），原提供公共服務單位享受的經(jīng)費作相應核減。

鼓勵組建國有公共服務企業(yè)，統(tǒng)一承攬“門”外各項公共服務。

為實現(xiàn)公共服務與物業(yè)服務無縫銜接，鼓勵由同一機構提供“門”內物業(yè)服務和“門”外公共服務。

行政管理網(wǎng)格化，即公安、消防、城管、生態(tài)環(huán)境等部門應當將行政執(zhí)法職能下沉至鎮(zhèn)、街道（管理處），實行“分片到人，掛牌服務”，各相關部門須明確片區(qū)責任人，并與社區(qū)居民委員會網(wǎng)格員做好對接。社區(qū)居民可以直接向相關部門的責任人反映舉報問題，也可以由社區(qū)居民委員會向相應行政部門對口人員反映問題，相關行政部門應當按照各自職責及時做好行政管理、執(zhí)法工作。

（六）市場化運作為主導、政府扶持為輔助

    老舊居民區(qū)推行物業(yè)服務，遵循“市場運作、業(yè)主付費、政府扶持”的原則，物業(yè)服務費由居民（單位）承擔。本著“扶持、引導、優(yōu)惠、漸進”的原則，綜合考慮老舊居民區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟承受能力和消費心理習慣，科學合理地測算居民群眾個人應承擔的物業(yè)服務費標準，原已收取的費用不得重復收取。

政府將給予適當?shù)馁Y金和政策扶持：

1.以獎代補。為支持、鼓勵和推動社區(qū)推行物業(yè)服務工作，對社區(qū)推行物業(yè)服務工作進行考核，考核合格的發(fā)放獎勵（獎勵期穩(wěn)定5年），獎勵標準為18元/月/戶（前3年），第4年為12元/月/戶，第5年為6元/月/戶,獎勵資金用于補貼社區(qū)經(jīng)費不足；獎勵金額為物業(yè)服務區(qū)域內總戶數(shù)×獎勵標準。考核辦法由區(qū)老舊居民區(qū)物業(yè)服務創(chuàng)新工作領導小組制定，獎勵資金由市區(qū)兩級財政各承擔50%。

2.政策扶持。允許在物業(yè)服務區(qū)域內依法設置廣告欄、廣告牌開展廣告位租賃經(jīng)營、電梯廣告、快遞儲存柜的場地租賃、再生資源經(jīng)營等，獲得的經(jīng)營收益須用于本項目內的物業(yè)服務。

在不違反規(guī)劃原則的前提下，允許鎮(zhèn)、街道（管理處）在道路、場地依法劃設停車位，收取停車管理費，用于補貼社區(qū)經(jīng)費不足。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)探索在充電樁設置、小區(qū)便民服務、社區(qū)鄰里中心服務等方面創(chuàng)造盈利點。

（七）有償服務與社會效益相兼顧

老舊居民區(qū)推行物業(yè)服務，堅持“有償服務、自主經(jīng)營、保本微利”的原則，國有或者民營的物業(yè)服務企業(yè)，專業(yè)機構均可參與，享受相應的獎勵資金和相關扶持政策。

六、實施步驟

（一）規(guī)劃選點、征集意愿。各鎮(zhèn)、街道（管理處）要通過居民意愿調查，選擇業(yè)主有意愿、愿配合的開放式老舊居民區(qū)引進物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)機構、專業(yè)人員。結合社區(qū)環(huán)境綜合整治、社區(qū)鄰里中心建設工作的開展，可以選擇已完成社區(qū)環(huán)境綜合整治的社區(qū)，也可選擇今年正在整治的項目。

（二）社區(qū)環(huán)境綜合整治。如選擇當年正在整治的老舊居民區(qū)，由城建局牽頭、各鎮(zhèn)、街道（管理處）具體實施，整治需要做到包括道路平整、排水暢通、樓道整潔、庭院美化、照明完好、店招規(guī)范、車停有序、有電動車集中停放充電點位、新建改建或者租賃物業(yè)管理用房等，為物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)機構入駐創(chuàng)造必要條件。同時，對有條件封閉的小區(qū)，應當盡量封閉，以利于今后管理。

（三）召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會。鎮(zhèn)、街道（管理處）發(fā)揮屬地管理優(yōu)勢，積極發(fā)動轄區(qū)內的業(yè)主參與，在區(qū)房管部門的指導下，召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

（四）選聘物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)機構并入駐提供服務。鎮(zhèn)、街道（管理處）指導業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)機構提供的不同價位、質價相符的“菜單式”服務標準，通過投票選擇合適的企業(yè)和服務標準，指導業(yè)主委員會與業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)機構、專業(yè)人員簽訂服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)機構、專業(yè)人員按照合同約定，進駐居民區(qū)提供服務。

（五）考核驗收

領導小組辦公室要組織對推行物業(yè)服務工作進行檢查驗收，對考核合格的社區(qū)要發(fā)放獎勵、推廣經(jīng)驗，對考核不合格的社區(qū)要總結經(jīng)驗教訓。

七、工作要求

（一）加強組織領導。各鎮(zhèn)、街道（管理處）要成立專項工作領導機構，形成主要領導親自抓、分管領導具體抓的工作態(tài)勢。要統(tǒng)一思想、制定方案、精心部署、明確責任、有效推進，務必按照時間節(jié)點完成各項工作。

（二）加強協(xié)調考核。各鎮(zhèn)、街道（管理處）要按照方案要求開展工作，做好統(tǒng)籌協(xié)調，對工作推進過程中出現(xiàn)的共性問題進行協(xié)調調度。對未達到進度和工作要求的鎮(zhèn)、街道（管理處），將予以通報批評。

（三）加強部門協(xié)同。開放式老舊居民區(qū)推行物業(yè)服務，涉及房管、城建、城管、自然資源、民政、財政等部門，各部門務必齊心協(xié)力、齊抓共管，共同做好開放式老舊居民區(qū)推行物業(yè)服務這項工作。

（四）加強宣傳動員。充分發(fā)揮鎮(zhèn)、街道（管理處）基層黨組織作用，把開放式老舊居民區(qū)推行物業(yè)服務與“彰顯省會擔當 唱響南昌品牌”城市建管提升、城市品質提升工作結合起來，通過組織居民座談會、上門征求居民意見、新聞報道等方式廣泛宣傳，動員群眾積極參與，提高群眾的滿意度。

（五）做好經(jīng)驗總結。破解開放式老舊居民區(qū)推行物業(yè)服務這一城市管理難題，解放思想，敢為人先，各成員單位要及時做好經(jīng)驗總結，為探索建立老舊居民區(qū)長效管理機制打好基礎。